Quando um investimento feito em um imóvel gera retorno financeiro, seja com venda ou aluguel, então se diz que esse ativo tem boa rentabilidade e que valeu a iniciativa em colocar dinheiro no projeto.
Mas como saber se o capital investido inicialmente conseguirá gerar um lucro satisfatório, de preferência sem muita demora?
Para descobrir se o imóvel tem potencial de valorização, é preciso fazer o cálculo da rentabilidade do investimento. Só assim é possível assegurar que o investidor será bem-sucedido.
A seguir, o blog do Pier 135 explica como fazer esse cálculo fundamental para quem está interessado em investir em imóveis e – mais importante de tudo! – saber se o retorno do dinheiro será satisfatório.
Por que a rentabilidade é importante?
A rentabilidade de um investimento diz respeito ao potencial de retorno em relação aos recursos aplicados nele.
Nesse sentido, a rentabilidade é o percentual do retorno em relação aos recursos aplicados. Essa é a maneira mais prática para saber se o negócio é lucrativo ou não.
A razão da busca pela procura por investimentos que se demonstrem rentáveis é clara: ganhar dinheiro correndo o menor risco possível.
O investimento de capital em empresas, ações na bolsa, metais preciosos ou imóveis é feito com o objetivo de aumentar a riqueza com o crescimento do patrimônio por meio, por exemplo, de rendas regulares.
Além disso, avalia-se que injetar dinheiro em diferentes frentes, serve como uma estratégia de diversificação, o que diminui riscos com a vulnerabilidade que acaso ocorra ao apostar em um único mercado.
A rentabilidade em imóveis
Assim como qualquer investimento, ao colocar dinheiro em imóveis o investidor quer que essa seja uma manobra rentável.
Capitalizar em cima de imóveis na busca de vendê-los ou alugá-los é uma ótima maneira de investir em um patrimônio seguro e com rentabilidade.
É recorrente, inclusive, que o investimento em imóveis seja a primeira atitude de alguém que queira fazer o dinheiro render.
E o mercado está em alta. Segundo os dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), o número de novos imóveis comercializados no Brasil aumentou 9,8% no primeiro semestre de 2023 em comparação com o mesmo período do ano anterior.
Em valores, o setor cresceu 12,2%, movimentando R$19,3 bilhões no primeiro semestre, com destaque para o segmento de Médio e Alto Padrão (MAP).
Por que investir em imóveis?
O desejo de quem investe em imóveis pode variar desde comprar propriedades para alugar e gerar renda passiva, a venda para um valorização futura ou, até mesmo, ter um lugar exclusivo para aproveitar nos feriados e durante as férias.
Alguns dos motivos que fazem dos imóveis uma das formas mais tradicionais de investimento são:
Segurança
Esse tipo de investimento está mais imune à quebra de bancos e, ao contrário da poupança, não pode ser congelado pelo governo.
Potencial de valorização
Ao longo do tempo, os imóveis têm o potencial de se valorizar, e a demanda por propriedades bem localizadas podem aumentar e impulsionar os preços.
Proteção da inflação
Em momentos de crise, quando ativos de renda variável frequentemente entram em baixa, os preços dos imóveis tendem a ser menos impactados, proporcionando assim uma proteção com maior robustez diante da inflação.
Renda passiva
A renda passiva, conseguida ao investir em imóveis, pode ser vista como uma espécie de “salário sem trabalho”.
Essa capitalização é conseguida ao alugar o imóvel para indivíduos que preferem não investir momentaneamente na compra da casa própria ou que querem um lugar para relaxar nas férias.
Formação de patrimônio familiar
Os imóveis podem ser considerados como uma espécie de seguro para proteger a família em uma futura falta do provedor da casa, a famosa herança.
Imóveis alugados geram renda e desse modo podem suprir as necessidades econômicas durante fases mais complicadas economicamente.
Como calcular a rentabilidade de um investimento?
Antes de aprender a calcular a rentabilidade de um imóvel, é preciso entender como essa estimativa é feita em qualquer modo de investimento.
Como a rentabilidade é o retorno percentual de um investimento em determinado período de tempo, a conta precisa levar em consideração o dinheiro investido e o retorno que ele dá mensalmente.
Ao investir R$ 100 mil em determinado projeto com retorno mensal de R$ 3 mil, basta dividir 3.000 por 100.000 para alcançar o percentual de retorno mensal:
3.000/100.000 = 0,03 = 3% ao mês.
Se o período for outro, como um ano, por exemplo, é preciso adaptar os números. No caso, para saber a rentabilidade anual, o investimento é o mesmo, mas o retorno é multiplicado por 12, ou seja, aqui nesse exemplo fica em R$ 36 mil.
36.000/100.000 = 0,36 = 36% ao ano
É fundamental distinguir entre a rentabilidade bruta, em que o retorno calculado é total, e a rentabilidade líquida, na qual a dedução de impostos e despesas é considerada no cálculo do retorno.
Como calcular a rentabilidade de um imóvel?
Para descobrir a rentabilidade de um imóvel, é preciso levar em conta fatores como a possibilidade de renda com o aluguel e a valorização da propriedade ao longo do tempo.
Mas não apenas isso, pois é preciso calcular as despesas para descobrir a rentabilidade, incluindo questões como: condomínio, Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU), manutenção, comissões, cartório e outras taxas.
É preciso levar em consideração também os custos de oportunidade (o que está se deixando de ganhar), e o tempo das entradas e saídas de caixa.
Rentabilidade do aluguel
No caso do investimento imobiliário em aluguéis, o resultado é obtido por meio da divisão do valor recebido mensalmente pelo valor investido no imóvel.
Ao pagar R$ 600 mil em um apartamento e alugá-lo por R$2.700, o retorno mensal deste contrato será de 2.700/600.000, com resultado de 0,45% ao mês. Para o retorno anual, é tão somente preciso multiplicar o percentual por 12, chegando a 5,4% ao ano.
Rentabilidade da venda de um imóvel
Já para a definir a rentabilidade da venda de um imóvel basta dividir o lucro obtido – a diferença entre o valor de venda e o valor de compra – pelo valor aplicado.
Continuando com o mesmo caso anterior, se o proprietário vender o apartamento por R$ 750 mil, terá obtido R$ 150 mil de lucro. Dividindo esse valor por R$ 600 mil, chegamos a um retorno de 25% sobre o valor aplicado.
Se o imóvel ficou por três anos sob a posse do proprietário, ele terá rendido, em média, 8,3% ao ano. Somado aos 5,4% do aluguel, o retorno total é de, aproximadamente, 13,74% ao ano, sem considerar juros compostos.
O que pode alterar o cálculo da rentabilidade?
Os cálculos apresentados acima ajudam muito a entender a rentabilidade que um imóvel pode proporcionar ao proprietário. Mas algumas variáveis costumam interferir nesse resultado.
Cada uma dessas despesas extras – algumas comuns e outras imprevistas – pode distorcer o retorno real obtido pelo investidor:
- Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) de caráter municipal;
- Melhorias no imóvel, como reformas e ajustes;
- Corretagem;
- Despesas de cartório, como taxas de escritura, emissão de certidões e taxa de registro do imóvel;
- Imposto de renda, uma vez que valores recebidos na venda e no aluguel são passíveis de tributação.
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